Türk Borçlar Kanunu m. 299’a göre: “Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir.”
Yani kira sözleşmeleri hem kiracıya hem de kiraya verene borç yüklemektedir. Kiracının borcu kiralananın bedelini ödemek, kiralayanın borcu ise yine sözleşmeye konu kiralananın kullanılmasını veya kullanmakla beraber ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmaktır.
Kiracının tek borcu bedel ödemek değildir. Bununla beraber kiracı kiralananı özenle ve sözleşmedeki kullanım şartlarına uygun olarak kullanmakla da yükümlüdür.
Kira sözleşmelerinin yazılı veya sözlü yapılabilmesi mümkündür. Ancak önemle belirtmek gerekir ki her ne kadar kanun bir şekil şartı öngörmese de ilerde doğabilecek uyuşmazlıklarda ispat kolaylığının sağlanması için sözleşmelerin yazılı yapılması taraflara bu konuda kolaylık sağlayacaktır.
Kira Sözleşmesi Hazırlarken Dikkat Edilmesi Gereken Hususlar
- Kira sözleşmesinin belirli süreli olarak mı belirsiz süreli olarak mı yapıldığı sözleşmede belirtilmelidir. Süre konusu kira sözleşmesinin feshi noktasında büyük önem arz etmektedir. (Uygulamada kira sözleşmeleri genellikle belirli süreli olarak yapılır.)
Konut ve çatılı işyerlerine ilişkin belirli süreli kira sözleşmelerinde; kiracı sürenin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. (Sözleşme hala belirli sürelidir, belirsiz süreli hale gelmez) Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir.
Yani kanun koyucu konut ve çatılı iş yerlerine ilişkin belirli süreli sözleşmelerde, sadece ve sadece kiracıya sürenin bitiminden 15 gün önce bildirmek koşuluyla sözleşmeyi sona erdirme hakkı tanımıştır. Eğer kiracı bu sürenin bitiminden 15 gün önce sözleşmeyi sona erdirdiğini bildirmezse sözleşme bir yıl daha uzatılmış sayılır.
- Kira sözleşmelerinde kira konusu taşınmazın durumu (eşyalı/eşyasız), nasıl teslim edileceği (boyalı vb.) ve nasıl teslim alınacağı gibi hususların açık şekilde yazılması önemlidir.
- Türkiye’de yerleşik kişiler ve taşınmazın Türkiye’de bulunması halinde kira bedelinin döviz olarak kararlaştırılması Cumhurbaşkanı Kararı ile yasaklanmıştır.
- Kiracıya, kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemez. Özellikle, kira bedelinin zamanında ödenmemesi hâlinde ceza koşulu ödeneceğine veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmalar geçersizdir.
Kira Sözleşmelerinde Depozito (Güvence Bedeli)
Kira sözleşmelerinde uygulamada da sıklıkla karşılaşıldığı üzere “depozito” adı ile güvence bedeli alınmaktadır. Taraflar arasında belirlenen bu güvence bedeli üç aylık kira bedelini aşamaz.
Her ne kadar uygulamada güvence bedelleri elden verilse de kanun koyucu güvence bedelinin vadeli bir tasarruf hesabına yatırılması gerektiğini belirtmiştir. Böylelikle güvence bedeli bankada depo edilmiş olacaktır. Banka, güvenceleri ancak iki tarafın rızasıyla veya icra takibinin kesinleşmesiyle ya da kesinleşmiş mahkeme kararına dayanarak geri verebilecektir. Kiralayan, kira sözleşmesinin sona ermesinin ardından üç ay içinde kiracıya karşı sözleşmeyle ilgili bir dava açtığını veya icra ya da iflas yoluyla takibe giriştiğini bankaya yazılı olarak bildirmemişse banka, kiracının istemi üzerine güvenceyi geri vermekle yükümlü olacaktır.
Kira Bedellerinde Artış
Kira sözleşmelerinde kira bedelleri ile beraber her yıl uygulanacak artış oranı belirtilebilmektedir. Ancak bu bir zorunluluk değildir. Yani taraflar kira artış oranını sözleşmeyle kararlaştırmış olmak zorunda değillerdir. Tarafların sözleşmede belirttikleri kira artış oranı bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçemeyecektir. Bu oranı geçmiş olması halinde sözleşmedeki oran değil TÜFE oranı geçerli olacaktır.
2022 yılında ülkemizde mevcut ekonomik koşullar TÜFE’nin olağandışı artmasına sebep olmuştur. Bu öngörülemeyen koşullardan ötürü kiracılar çok yüksek kira artış oranlarıyla karşı karşıya kalmıştır. Örneğin 2022 Ağustos ayına göre 12 aylık enflasyon ortalama %54.69 olarak kaydedilmiştir. Kiracının kira bedelinin 4000 TL olduğu varsayımında yeni kira bedeli 6000 in üzerine çıkacaktır. Hal böyle iken kira artış oranlarına ilişkin yeni bir düzenleme yapma zaruriyeti ortaya çıkmıştır. 11 Haziran 2022 tarihli ve 31863 sayılı Resmi Gazete ile yayınlanan düzenleme yalnızca konut kiralarını kapsamaktadır. Yani çatılı işyeri kiraları bu yeni sınırlamadan muaf tutulmuştur. Kira artış oranına ilişkin getirilen kısıtlamaya göre kira artışları en fazla %25 olarak uygulanacaktır. %25’lik sınır düzenlemenin yapıldığı tarih ile 01.07.2023 tarihi arasında yenilenen kira dönemlerinde uygulanacaktır.
Kira Sözleşmelerinde Kefalet
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu uyarınca, her türlü borcun kefalet sözleşmesi ile teminat altına alınması mümkündür. Bu nedenle kira sözleşmesi kapsamında, kiracının kira sözleşmesinden doğan borçları da kefalet sözleşmesine konu edilebilir ve teminat altına alınabilir.
Kefalet Sözleşmesinin geçerli olabilmesi için (el yazısı ile aşağıdaki hususlar belirtilmeli);
-Yazılı sözleşme,
-Kefilin sorumlu olacağı azami miktar,
-Kefalet tarihi,
-Eğer müteselsil sorumlu olacaksa müteselsil sorumlu olacağını belirtmeli,
Eğer kefil olacak kişi evliyse eşinin de kefil olmasına ilişkin yazılı rızası alınmalıdır. Aksi halde kefalet sözleşmesi geçersiz olur. Eşin yazılı rızasında da azami miktar, kefalet tarihi ve kişi müteselsil sorumlu olacaksa bunu içermesi gerekiyor. Bu rızanın en geç kefalet sözleşmesinin kurulması esnasında verilmesi gerekiyor, eşin kefalet sözleşmesi sonradan icazet vermesi mümkün değildir.
NOT: Kira sözleşmelerinin uzayan kira dönemlerinde de mevcut kefaletin geçerli olabilmesi için bu hususun sözleşmede açıkça belirtilmesi gerekmektedir.
Tahliye Taahhütnamesi
Tahliye taahhütnamesi, Türk Borçlar Kanunu’nun 352. maddesine göre işyeri veya konut kira sözleşmesinin kiracıdan kaynaklı sebeplerle sona erdirilmesi nedenlerinden biridir.
Kiracı, tahliye taahhütnamesi vererek kiralananı taahhütnamede yazan tarihte boşaltmayı yazılı olarak taahhüt eder.
Kira tahliye taahhütnamesi, kiracı tarafından kiralananın tesliminden sonra verilen bir yazılı beyandır. Bu taahhütname tek taraflı bir beyan şeklinde hazırlanır.
Kira Tahliye Taahhütnamesi Geçerliliğin Şartları:
- Tahliye taahhütnamesi yazılı olmalıdır. Taraflar isterse düzenleme şeklinde veya noter onaylı tahliye taahhütnamesi
- Tahliye taahhüdünde bulunan bizzat kiracının kendisi olmalıdır. (Kiracının yakınları, eşi veya çocuklarının kiracı taahhütnamesi verirse, geçersizdir.)
- Kira sözleşmesinin yapılmasından özellikle de kiralanın tesliminden sonra tahliye taahhüdü verilmiş olmalıdır.
- Tahliye taahhüdü kiralananı boşaltma tarihini içermelidir.
Tahliye taahhütnamesi mevcut ise kiracı taahhüt ettiği tarihte kiralananı boşaltmak zorundadır. Kiracı taahhüt ettiği tarihte kiralananı boşaltmazsa kiraya veren hukuki imkanlara başvurarak kiracıyı kiralanandan çıkarabilir. Bu imkanlar şunlardır:
- Kiraya veren, kiracının kiralananı boşaltmayı taahhüt ettiği tarihten başlayarak 1 ay içinde tahliye davası açabilir.
- Kiraya veren, kiracının kiralananı boşaltmayı taahhüt ettiği tarihten başlayarak 1 ay içinde icra dairesinde tahliye talepli icra başlatabilir.
Kira Davalarında Arabuluculuk
5 Nisan 2023 tarihinde Resmi Gazete'de yayınlanan 7445 Sayılı Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun'un 37. Maddesi hükmü ile kira ilişkilerinden kaynaklanan kira tespit ve tahliye davalarında zorunlu arabuluculuk şartı getirilmiştir. Eğer taraflar arabuluculuk sürecinde anlaşamazlarsa dava açma yoluna gidilebilir.
Stj. Av. Feyza BOZDEMİR